"Viele Vermieter glauben, sie könnten einfach 'Nebenkosten' in den Vertrag schreiben und einen Pauschalbetrag verlangen. Das ist ein gefährlicher Irrtum, der dich im Ernstfall tausende Franken kosten kann." - Kevin
es gibt einen Satz, den ich in unzähligen Mietverträgen gelesen habe, der mich jedes Mal erschrickt: "Der Mieter zahlt eine monatliche Nebenkostenpauschale von CHF X."
Oder: "Der Mieter zahlt CHF X Akonto für Nebenkosten."
Das Problem: Viele Vermieter denken, damit hätten sie alles geregelt. Dass sie einfach einen Betrag festlegen und dann "abrechnen" können, wie sie wollen.
Die Realität (nach Schweizer Recht): Du darfst nur für Kosten eine Pauschale oder ein Akonto verlangen, die du als Eigentümer effektiv zahlst und die der Mieter aktiv nutzt. Ausserdem, musst du alle Nebenkosten die du abrechnen willst, im Vertrag erwähnen. “Nebenkosten” ist dabei zu vage.
Was darf als Nebenkosten verrechnet werden?
- Hauswartung (Lohn für die Reinigung der Treppen, Gartenpflege)
- Allgemeinstrom (Treppenhaus, Keller)
- Heizung und Warmwasser
- Wasser/Abwasser
- Kehrichtentsorgung (Grundgebühr)
- TV-Antennen-Gebühr (wenn nicht plombiert)
- Service-Abo für den Lift
Was darf NICHT als Nebenkosten verrechnet werden? Das sind Eigentümerlasten. Diese Kosten musst du selbst tragen und sie gehören in die Nettomiete:
- Einlage in den Erneuerungsfonds (für zukünftige Sanierungen)
- Renovationen von Küchengeräten oder Badeinrichtungen
- Instandhaltungsarbeiten, die sicherstellen, dass der Mieter die Wohnung wie vereinbart nutzen kann (z.B. Reparatur der Heizung, wenn sie kaputt geht)
- Strassenbaubeiträge, Grundsteuer, Gebäudeversicherung
Warum ist das wichtig? Wenn du im Vertrag eine "Pauschale" für Dinge schreibst, die eigentlich Eigentümerlasten sind (z.B. "Pauschale für Erneuerungsfonds"), kann der Mieter das später anfechten. Du musst dann nicht nur die zu viel erhobenen Beträge zurückzahlen, sondern riskierst auch, dass der Vertrag als unwirksam gilt.
Mein Tipp: Schreibe im Vertrag nie einfach "Nebenkosten". Schreibe stattdessen: "Nebenkosten-Akonto für Heizung, Wasser, Allgemeinstrom und Hauswartung: CHF X." Und sei dir bewusst: Alles andere gehört in die Nettomiete. Gerne helfe ich dir dabei: