„Vor Jahren wollte ich so ein Objekt. Wir haben monatelang nach Land gesucht. Vielleicht war der Zeitpunkt einfach falsch, oder unsere Prioritäten haben sich verändert. Heute möchte ich das aber wieder aufgreifen." – Kevin
Viele Hausbesitzer in der Schweiz stehen vor demselben Dilemma: Sie haben ein schönes Einfamilienhaus (EFH), oft in ruhiger, zentraler Lage. Aber sie brauchen mehr Cashflow für die Rente – oder wollen einfach weniger arbeiten. Der Gedanke, eine zweite Wohnung zu bauen, wird meist sofort verworfen: „Dafür brauche ich hunderttausende Franken Eigenkapital und zwei Jahre Baustellen-Chaos."
Das ist ein Irrtum. Wenn du ein EFH besitzt, hast du wahrscheinlich schon die Sicherheit, die du brauchst. Und die Bauweise hat sich verändert. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du mit einem modernen Modulhaus und deiner bestehenden Immobilie als Sicherheit eine neue Einkommensquelle erschliesst.
Modulbau: Warum die Bauweise sich verändert hat
Ich habe mir das vor Jahren selbst ausgerechnet – am Beispiel eines Modulhauses wie dem „Flying Space" von SchwörerHaus. Der Name klingt futuristisch, beschreibt aber genau die Bauweise:
- Fliegen: Die Module werden in einer Holzbau-Werkhalle fertig produziert. Sie sind klein, leicht und werden per Kran wie ein grosses Möbelstück auf dein Grundstück „geflogen".
- Raum: Es ist keine klassische Baustelle mit monatelangem Lärm und Staub. Das Haus steht in Tagen.
- Basis: Statt tiefer Fundamente reichen oft einfache Punktfundamente. Anschlüsse an Strom, Wasser und Kanalisation sind schnell erledigt.
Die Idee war verlockend: Eine 2,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnung, die nahe an passivem Einkommen liegt. Neubau bedeutet ausserdem wenig Renovationen für Jahre.
Warum ich damals aufgegeben habe
Ich habe den Plan verworfen – aber nicht wegen der Finanzierung. Der Grund war viel simpler: Ich habe kein passendes Bauland gefunden.
Auf dem Markt gab es zu wenige brauchbare Einfamilienhäuser mit ausreichend Reserven für eine Nachverdichtung. Die Preise für freie Grundstücke waren zu hoch, und die Auswahl an EFH, die eine Erweiterung zulassen, war minimal. Ich musste den Traum eine Weile auf Eis legen.
Die Realität: Dein Grundstück ist der Schlüssel
Heute weiss ich: Für viele EFH-Besitzer in der Schweiz gibt es noch Reserven bei der Ausnutzungsziffer. Die Bau- und Zonenordnung erlaubt vielerorts mehr Wohnfläche auf dem gleichen Grundstück, als aktuell bebaut ist.
Das bedeutet: Du musst kein neues Land kaufen. Du nutzt das, was du schon hast. Du kannst eine kleine Wohnung auf das Haus stellen, an das Haus bauen oder ein Modul auf das freie Grundstück setzen.
Die Finanzierung ohne Vorkasse
Das ist der entscheidende Punkt, den viele übersehen:
- Ein Anbieter wie kleinhaus.ch rechnet mit rund 350'000 CHF Gesamtbaukosten für ein 3,5-Zimmer-Modul (ca. 60 m²), inklusive aller Kosten ausser dem Land.
- Dein bestehendes Haus und Grundstück haben bei den heutigen Preisen meist einen Wert, der als Sicherheit für diese Summe ausreicht.
- Die Bank finanziert den Neubau in der Regel direkt als Erweiterung deiner bestehenden Hypothek.
Du zahlst also nicht aus der Tasche, sondern nutzt den bereits geschaffenen Wert, um einen neuen Wert zu generieren. Bei einem EFH, das oft weit mehr als eine Million Franken wert ist, sind 350'000 CHF für die Bank meist überschaubar – die konkrete Tragbarkeit rechnet aber immer die Bank im Einzelfall.
Warum das Sinn ergibt
- Passives Einkommen: Eine 2,5-Zimmer-Wohnung in einem EFH-Quartier ist extrem gefragt (Senioren, Singles, Paare ohne Kinder).
- Weniger Risiko: Da es sich um einen Neubau handelt, hast du die ersten Jahre kaum Instandhaltungskosten.
- Geschwindigkeit: Dank Werksfertigung ist die Wohnung in wenigen Wochen bezugsbereit. Kein Jahr auf der Baustelle.
- Gesellschaftlicher Nutzen: Du hilfst aktiv, die Wohnungsnot zu senken, indem du effizienten Wohnraum in ruhigen Lagen schaffst.
- Rente aufbessern: Die Mieteinnahmen können deine Altersvorsorge stützen, ohne dass du eine neue Einkommensquelle suchen musst.
Das Risiko, das du prüfen musst
Natürlich ist nicht jedes Grundstück geeignet.
- Baurecht: Prüfe zuerst die Ausnutzungsziffer in deiner Gemeinde. Nicht überall darf nachverdichtet werden.
- Nachbarschaft: Ein Anbau oder ein Modulhaus muss ins Quartier passen. Kläre das frühzeitig.
- Verwaltung: Auch eine kleine Wohnung braucht einen Vermieter. Bist du bereit, das zu übernehmen – oder willst du eine Verwaltung einschalten?
Was du heute tun kannst
Schau dir dein Grundstück an. Nicht mit den Augen eines Bewohners, sondern mit denen eines Investors.
- Prüfe die Baureglemente deiner Gemeinde (Ausnutzungsziffer).
- Hol dir bei deiner Bank eine unverbindliche Auskunft: „Wie viel Kredit könnte ich auf Basis meines aktuellen Hauses für eine Erweiterung erhalten?"
- Informiere dich über Modulsysteme (z. B. Flying Space von SchwörerHaus oder kleinhaus.ch).
Oft ist die Rechnung überraschend positiv. Du hast das Grundstück, die Bank hat das Vertrauen, und du hast das Einkommen.
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